物业管理企业在小区公共区域的经营收益

应让业主明明白白

市政协社会法制和民族宗教委员会、市政协委员王智兵反映：根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及相关规定，物业管理区域内属业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等公共区域，其经营收益（如公共区域广告收益、场地租赁费、公共停车位收费、自动售卖机/快递柜场地费、通信基站场地费等）归全体业主共有（民法典278条、282条）。但在实践中，普遍存在收益不透明、公示不规范、业主知情权难保障的问题，易引发业主与物业公司之间的矛盾，损害业主合法权益，影响社区和谐稳定。主要表现在：

1.不公示或公示内容模糊。绝大多数物业服务企业未对相关费用进行公示，而是收归物业公司所有。或公示内容模糊不清，收益项目名称笼统（如仅写“广告收入”）、具体位置不明、计费标准不清、合同方信息缺失、成本分摊依据不足等。

2.公示形式流于表面。仅在偏僻角落张贴，或仅在线上平台简单发布，不易被业主发现和理解；公示期过短；内容可读性差（如专业术语过多）。

3.公示频率不足或不及时。未按规定（通常为至少每季度一次）公示；收益入账后拖延公示时间。

4.收益与成本混淆。物业公司未清晰区分公共收益本身与管理服务成本，或将应由物业费覆盖的成本（如清洁费、维护费）从收益中扣除。

5.监督机制缺位。业主缺乏有效渠道核实公示内容真实性；相关主管部门监督力度不足，对违规行为处罚不严。

6.业主参与度低。业主对自身共有权益认识不足，或缺乏便捷渠道获取信息和进行监督。

为切实保障业主对共有部分经营收益的知情权、监督权与最终受益权，建议：

1.明确并细化公示内容（强制性与标准化）：须列明每一项收益的具体来源、具体位置。合同信息透明，收益金额清晰，成本分摊透明化。若合同约定物业公司可收取一定比例的管理服务费，须单独明确列示比例、计算基数和金额。

2.规范公示形式与渠道采取线上+线下双轨并行。线下：在小区主要出入口、公告栏、单元门厅等显著位置，以清晰、易读、不易损毁的方式公示。或通过线上渠道，如物业公司官方APP、微信公众号、小区业主群、社区/街道指定平台等业主常用且易于访问的方式同步公示。

3.严格公示频率与时效性。按季度公示。每季度结束后一月内完成上季度收益及使用情况的公示。重大合同及时公示。对于新签订或续签的涉及公共区域经营且金额较大的合同，应在合同签订后规定时间内（如15日内）进行专项公示。每次公示期应不少于30日，确保业主有充足时间查阅。

4.强化监督与核查机制。赋予并强化业委会/物管会对公示内容的事前审核和事后核查权。物业公司公示前应将相关材料（合同、票据、银行流水等原始凭证复印件或扫描件）提交业委会/物管会备案或审核。主管部门将公共收益公示纳入日常监管和年度考核。引入第三方审计，鼓励或要求物业公司定期（如每年）委托有资质的第三方审计机构对公共收益的收支情况进行专项审计，审计报告应向全体业主公示。畅通业主投诉举报渠道，主管部门建立高效的处理反馈机制。

5.明确法律责任与处罚措施。在地方性法规或规章中，明确对未公示、公示不及时、公示内容不真实、不完整、不规范等行为的具体罚则，包括对物业公司的罚款、信用扣分、限制招投标、直至清退出项目等。同时，明确对物业企业负责人或直接责任人员的责任追究。建立“黑名单”制度。对严重违规、屡教不改的物业企业，纳入行业信用“黑名单”，向社会公布。

6.提升业主意识与参与度。加强普法宣传。街道、社区、主管部门应通过多种形式宣传《民法典》等法律法规中关于业主共有权益的规定，提高业主对公共收益及其知情权、监督权的认识。鼓励业委会建设。积极推动和支持小区依法成立业主委员会，使其能有效代表业主行使监督权。