关于渭南市城镇保障性安居工程情况
的调研报告
民建渭南市委员会
为全面了解我市贯彻落实中省保增长、保民生、保稳定一系列重大决策部署的情况，根据民建省委及民建渭南市委会围绕促进发展和改善民生等问题开展调研的工作安排，民建渭南市委会及民建市直二支部、韩城市基层委员会组成调研组，于今年6月至10月先后对我市有关部门以及韩城市、蒲城县和临渭区等县（市、区）城镇保障性安居工程（包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造）的投资、建设、分配、运营等情况进行了调研。
一、我市城镇保障性安居工程现状
2013年，省政府下达渭南市城镇保障性安居工程开工任务4.0232万套，基本建成任务1.89万套，新增发放廉租住房租赁补贴任务2800户。全市实际完成开工任务3.91万套，占年度任务的97.19%；基本建设任务2.27万套，占年度任务的120.1%；
新增发放租赁补贴任务2900户，占年度任务的103.57%；完成投资17.95亿元。
2014年，省政府下达渭南市城镇保障性安居工程开工任务4.3222万套，基本建成任务3.301万套，新增发放租赁补贴任务 3000户。截止9月底，全市新开工保障性安居工程4.3784万套，占年度任务的101.3%；基本建成3.4529万套，占年度任务的104.6%；新增发放租赁补贴3000户，占年度任务的100%；完成投资63.45亿元，占年度任务的85.4%。
通过各项保障性安居工程建设，在改善困难群众居住条件、缓解城市内部二元矛盾、推进新型城镇化建设、拉动投资和消费需求、促进经济增长和社会和谐等方面取得了一定成效。
二、我市城镇保障性安居工程存在的问题
1、保障性安居工程资金筹集难度大
保障房建设任务量的逐年增大，除一部分中央补助资金外，大量的建设配套资金依靠当地的财力支撑，由于地方政府财力困难，政府配套资金压力较大。2013年全市用于保障性住房的市政基础设施建设资金仅占保障性安居工程财政性资金的5.41%。重保障性住房建设，轻市政基础设施配套建设，造成有些县（市区）项目虽已竣工，由于市政配套不到位，生活不便而长期空置。如我们在韩城调研时发现已投入使用的安居小区因上述原因入住率较低，仅达到35%左右。
保障性安居工程在资金筹集上缺乏长期稳定的社会融资机制。保障性住房建设期长，资金投入大，且由于保障性住房回报率低，尤其是廉租房、公租房几乎无回报。银行等金融机构出于风险控制和回报率的要求，对保障性住房建设贷款极为慎重，支持力度极小。同时，由于目前大多数地方政府采取由开发商垫资建设，地方政府按照工程建设进度付款或者完全建成后再由政府购买，导致大多数保障性住房建设资金来源于开发商的民间融资，成本较高，带动房价上涨。
在房地产调控政策的影响下，部分地区土地市场降温，保障性住房选址离城中心较远，地方较为偏僻，多数地块以出让底价成交或者拍卖多次才能得以成交，地方政府土地出让收益下降，削弱了地方财政资金的支持能力。
2、保障性住房分配和使用管理有待加强
（1）部分保障性住房未确权，租金难收缴
2013年，部分保障性住房因产权归属存在争议而无法确权登记，政府与企业联建的公租住房产权归属尚未确定，实物配租后租金难以收缴。
（2）部分保障性住房项目任务下达不科学
在安排保障性住房建设任务时，有的未能依照当地实际情况，未经充分调研，采用均摊的方式，层层分解任务完成保障性住房建设，导致部分地区无法完成下达的分解任务，有的虽然完成任务却难以发挥保障作用。有部分公共租赁住房，由于配套市政基础设施不完善、生活不便造成空置未用一年以上。
（3）分配入住率低。用于保障性住房方面的市政基础设施建设资金较少，仅占保障性安居工程财政性资金的5.41%。重保障性住房建设，轻市政基础设施配套建设，造成有些项目虽已竣工，由于市政配套不到位，道路交通不畅，生活不便而长期空置。如2014年，我市累计分配入住任务为6.766万套，目前已累计分配入住4.823万套，完成任务的71.3%。1-9月实际入住0.577万套，仅占已分配入住套数的12%；有的县市入住率达到35%。
（4）保障性住房后续管理和退出机制有待完善
一是后续运营和管理较难。经济适用房、限价商品房使用者为低收入困难家庭，社会上的物业公司收费较高，难以沟通管理，多数为部门自行组建物业公司管理，但这些公司专业化程度较低，管理工作难以到位。廉租房的后期物业管理费用，财政目前没有明确的预算，卫生等各方面将成为新的困扰。二是退出机制难。廉租房和公租房对于申请人的资格条件有明确的规定，但对于如何退出并没有明确的规定。由于个人信息体系和住房信息系统建设滞后，目前各地对申请对象的隐形收入和财产性收入难以认定，对受保家庭收入动态监管难度大。许多不再符合保障条件的家庭仍然占用保障性住房资源，形成保障性住房变成福利房。
（5）保障性住房分配及管理基础工作薄弱
部分地方虽然实现住房保障经办机构与车辆、民政、房产及工商等单位和部门对住房保障对象经济状况审查信息共享，但还未建立与公安、人力资源和社会保障、住房公积金中心、税务、金融机构等部门和单位之间对申请家庭经济状况信息数据的共享机制，影响住房保障资格审核和审批效率。
3、部分项目建设管理不规范
（1）个别项目未严格执行基本建设程序，开工建设。有的廉租房建设项目，先施工后招标，有的未经审批随意变更建设地址等。
（2）施工现场管理不规范。施工现场存在安全隐患，施工区未设置安全围栏，在建工程的规划审批手续未在现场进行公示，工地施工围墙和工地出入口不规范，道路泥泞，难以通行。
三、意见和建议
1、提前谋划，统筹安排，尽早着手制定下一年度保障性住房计划。要将保障性住房建设与可筹集的资金相匹配，中央补助资金不能统一标准一刀切，对于资金缺口较大的地区应逐步增加中央财政预算投入。按照规划编制年度实施计划，并落实到项目，尽早开展前期工作，为下一年度保障性安居工程资金和土地的落实，建设任务按计划顺利实施做好准备。
2、健全机制，明确职责，做好保障性住房建设和组织协调工作。城镇保障性安居工程的建设，涉及发展改革、财政、住建、规划、林业、土地、住房公积金管理中心等多个部门，每一个项目的顺利实施，离不开各个部门积极协调和配合。为了扎实推进保障性住房建设工作，一是政府部门应尽快出台保障性住房管理办法，并将土地规划和管理部门一并纳入完成保障性住房建设任务的考核体系中，从制度层面建立健全保障性住房联席会议制度，明确细化各部门职责分工，形成通力配合、齐抓共管的工作机制；二是建立保障性住房行政审批快捷通道，缩短前期报建审批时限，确保按期实现各项保障性住房建设目标；三是建立住房保障对象经济状况审查多部门数据共享机制，提高审核效率，实现应保尽保；四是尽快探索研究保障性住房的后续运营管理和退出机制，实行保证对象的动态管理，逐步建立起政府监管、市场化运作、职责清晰、运行高效的保障性住房运营管理模式。
3、财政部门应拓宽资金筹集渠道，加大筹资力度；各有关单位应根据每年保障性住房计划，合理安排资金，保障项目建设与市政基础设施配套建设同步实施，为竣工保障性住房能及时分配、便捷入住，提高财政资金使用效益。
4、控制融资规模，防范融资风险。根据本地财政状况，积极筹集地方配套资金，及时控制保障性住房融资的规模，建立偿债准备金制度，防范融资风险。
5、尽快建立住房保障服务大厅全覆盖，将政策规定、申请准入流程、监督管理流程、退出管理流程以及年度保障性住房建设项目名称、建设地址、建设方式和建设总套数等在大厅和网络媒体进行公开公示，做到保障性住房分配公平公正，公开透明，切实解决中低收入人群住房困难的问题。
6、完善园区道路绿化，创建温馨社区。一是小区的绿化应最大化限度的发挥其使用功效，充分考虑植物的生物特性，做到适地适树，宜选择无污染、无伤害性、抗病虫能力强的树种栽植。二是常绿与落叶树种配置栽植，乔、灌、草、花合理配置，丰富植物种类，创造一年四季三季有花，四季常绿的景观。
7、加强施工现场安全管理。在建工程周围一定范围内要设置安全围挡，防止意外事故发生。完善在建工程的规划审批手续，并在施工现场进行公示。按照要求对施工围墙进行美化，工地出入口进行道路硬化，并设置冲洗设施。
