关于城区物业管理存在问题的调研报告

民盟渭南市委

2013年8月，临渭区正式承接市级下划的城市物业管理部分职能，成立了区物业管理工作领导小组和办公室，办公室为区住建局下属副科级全额事业单位，主要工作职责是：物业管理政策法规的宣传培训，指导物业服务企业实施规范化管理；指导各街道、社区按程序实施小区业主委员会成立、换届工作及小区物业服务企业管理项目的选聘和退出工作；建立投诉受理机制，指导各街镇、社区及时调解物业管理服务纠纷；参与小区维修基金使用的初验初审等工作。2014年初，城区各街道办成立了物业管理办公室，配备专职工作人员，理顺了物业管理体制。

目前，临渭区各类住宅小区共计683个，建筑总面积1600万余平方米，居住总户数18万余户；完成注册登记并备案的物业服务企业共157家；有物业公司管理的住宅小区247个；无物业公司管理，现自管或代管的小区436个。现有物业管理从业人员3075人。

几年来，临渭区物业办切实加强政策宣传、规范管理、调处纠纷、严格督促检查，在提升住宅小区物业服务水平方面做了大量工作，取得了良好成效。小区业主物业服务信访投诉率、群体上访频次逐年下降，群众满意率逐步上升，多次被全市市长专线办公室、市住建局评为物业工作先进单位。但是，按照建设和谐小区、创建文明城市、不断提高居民幸福指数来要求，物业管理工作中仍然存在一些困难和问题，需要尽快研究解决。

（一）主要存在问题：

1、物业服务监督手段弱化。2016年，住建部取消了政府部门对物业服务企业的资质审批监管后，我们相应的配套监督措施没有建立起来，使监督物业企业不规范服务的困难有所增加。例如：前期物业收费标准未向物价部门备案，小区停车收费未征求业主意见，电梯收费和广告收益不公示，退出小区服务时不按时移交管理项目和相关手续，引发停水、停电等一系列纠纷，甚至酿成小区群访事件。针对这些问题，物业管理部门多次下发“整改通知单”，但力度有限。因此，需要建立、健全、强化物业服务监督措施。

2、市、区职能脱节，部门职责不明。目前的现状是：凡涉及小区车位、工程质量、绿化、电梯安全、设备维修、供水、供电、供气、供热、噪音、乱搭乱建等等问题，基本上均由区级物业管理部门负责处理，但相应的管理职能在市上或者有关行政部门，区级协调要么是久拖不决，要么是难于落实到位，严重影响了政府在群众心目中的形象。因此，需要完善小区问题协调机制。

3、房屋维修基金使用难。中心城区小区专项维修资金现由市住建部门管理，区物业管理部门负责了维修申报初审、施工监理、完工验收等全过程，资料完善后再上报市物管处审批拨款，存在多头管理，责权不一，使用程序复杂，用时较长，业主意见较大。特别是小区发生水、电设备损坏的突发事件时，临渭区既不知道小区维修基金收缴情况，也没有资金及时维修，极易引发小区业主过激上访行为。

4、物业承接查验程序不规范。目前，新建小区物业承接查验由市物业协会组织专家验收，专家签字后送临渭区物业办盖章，临渭区并不知道什么时间组织的验收，不知道谁是专家，送来的表格也没有验收部门的印章，实为无法审查但又要加盖印章，责权不明，如果出现漏洞和问题无法落实管理责任。

5、对房地产开发企业违规交房监督不严。房屋必须是经过竣工验收合格、物业承接查验合格后，方能交房入住。但有的小区房地产开发企业未做物业承接查验，小区设施不健全或者不能正常使用，交房入住后，业主不满意，维权上访，造成社会不稳定因素。更有甚者，业主接房入住五年多，小区竟然还没有进行房屋竣工验收，没有进行消防工程验收，没有进行物业设施验收，开发商还挪用了业主的专项房屋维修基金，小区业主多次群体性上访，并将问题反映到国家住建部。类似问题，有必要坚决杜绝。

（二）意见和建议

城市物业管理涉及每家每户的切身利益，关乎广大群众的生活质量和幸福指数，在创建全国文明城市的形势下，一定要下大力气，搞好物业管理各项工作，建议：

一是加强小区物业服务监督，尽快建立“渭南市物业管理信息平台”。新颁布实施的《渭南市物业管理条例》明确要求，建立全市统一的物业管理信息平台，宣传物业政策、推荐优秀物业企业、推广物业管理经验、受理业主网上投诉，同时，建立物业服务“黄牌警告”和违规企业“黑名单”制度，向社会发布，通过舆论监督和诚信监督，净化物业管理环境。

二是建立科学、有效和适应实际工作的物业管理协调机制，成立市、区一体化的物业管理综合协调机构，针对小区车位、工程质量、绿化、电梯安全、设备维修、供水、供电、供气、供热、噪音、乱搭乱建等物业“热点”“难点”问题，统一协调市住建局、规划局、供电局、自来水公司、公安、城市管理等部门以及临渭区有关部门，各负其责，有效的协调解决小区各类矛盾问题。

三是理顺房屋维修基金管理。按照即放全放、即收全收，责权相一致的原则，协调市级部门理顺房屋大修基金管理，明确将房屋维修基金继续由市上管理或者交由临渭区管理，以利于减少程序，提高效率，便于解决突发事件。

四是规范房屋承接查验。或者将房屋承接查验交由市上负责、审查、备案，或者按照《渭南市住宅物业条例》由临渭区负责，并由临渭区成立专门的承接查验专家小组，对承接查验事项终身负责，明确责权。

五是加大对房地产开发企业违规交房的监督处罚力度。由政府行政主管部门负责，针对开发商违规交房以及小区基础设施不全，没有按照规划建设，房屋没有竣工验收、物业配套设施不全、房产证办理等问题，严肃查处，坚决杜绝“带病”小区推向社会，杜绝由此引发的一系列群体性上访事件，稳定社会环境。