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关于城区物业管理存在问题的调研报告
发布时间:2020/11/2  浏览次数:372 次  来源:中国人民政治协商会议渭南市委员会-渭南市政协-政协渭南市委员会、渭南政协


关于城区物业管理存在问题的调研报告

民盟渭南市委


20138月,临渭区正式承接市级下划的城市物业管理部分职能,成立了区物业管理工作领导小组和办公室,办公室为区住建局下属副科级全额事业单位,主要工作职责是:物业管理政策法规的宣传培训,指导物业服务企业实施规范化管理;指导各街道、社区按程序实施小区业主委员会成立、换届工作及小区物业服务企业管理项目的选聘和退出工作;建立投诉受理机制,指导各街镇、社区及时调解物业管理服务纠纷;参与小区维修基金使用的初验初审等工作。2014年初,城区各街道办成立了物业管理办公室,配备专职工作人员,理顺了物业管理体制。

目前,临渭区各类住宅小区共计683个,建筑总面积1600万余平方米,居住总户数18万余户;完成注册登记并备案的物业服务企业共157家;有物业公司管理的住宅小区247个;无物业公司管理,现自管或代管的小区436个。现有物业管理从业人员3075人。

几年来,临渭区物业办切实加强政策宣传、规范管理、调处纠纷、严格督促检查,在提升住宅小区物业服务水平方面做了大量工作,取得了良好成效。小区业主物业服务信访投诉率、群体上访频次逐年下降,群众满意率逐步上升,多次被全市市长专线办公室、市住建局评为物业工作先进单位。但是,按照建设和谐小区、创建文明城市、不断提高居民幸福指数来要求,物业管理工作中仍然存在一些困难和问题,需要尽快研究解决。

(一)主要存在问题:

1、物业服务监督手段弱化。2016年,住建部取消了政府部门对物业服务企业的资质审批监管后,我们相应的配套监督措施没有建立起来,使监督物业企业不规范服务的困难有所增加。例如:前期物业收费标准未向物价部门备案,小区停车收费未征求业主意见,电梯收费和广告收益不公示,退出小区服务时不按时移交管理项目和相关手续,引发停水、停电等一系列纠纷,甚至酿成小区群访事件。针对这些问题,物业管理部门多次下发“整改通知单”,但力度有限。因此,需要建立、健全、强化物业服务监督措施。

2、市、区职能脱节,部门职责不明。目前的现状是:凡涉及小区车位、工程质量、绿化、电梯安全、设备维修、供水、供电、供气、供热、噪音、乱搭乱建等等问题,基本上均由区级物业管理部门负责处理,但相应的管理职能在市上或者有关行政部门,区级协调要么是久拖不决,要么是难于落实到位,严重影响了政府在群众心目中的形象。因此,需要完善小区问题协调机制。

3、房屋维修基金使用难。中心城区小区专项维修资金现由市住建部门管理,区物业管理部门负责了维修申报初审、施工监理、完工验收等全过程,资料完善后再上报市物管处审批拨款,存在多头管理,责权不一,使用程序复杂,用时较长,业主意见较大。特别是小区发生水、电设备损坏的突发事件时,临渭区既不知道小区维修基金收缴情况,也没有资金及时维修,极易引发小区业主过激上访行为。

4、物业承接查验程序不规范。目前,新建小区物业承接查验由市物业协会组织专家验收,专家签字后送临渭区物业办盖章,临渭区并不知道什么时间组织的验收,不知道谁是专家,送来的表格也没有验收部门的印章,实为无法审查但又要加盖印章,责权不明,如果出现漏洞和问题无法落实管理责任。

5、对房地产开发企业违规交房监督不严。房屋必须是经过竣工验收合格、物业承接查验合格后,方能交房入住。但有的小区房地产开发企业未做物业承接查验,小区设施不健全或者不能正常使用,交房入住后,业主不满意,维权上访,造成社会不稳定因素。更有甚者,业主接房入住五年多,小区竟然还没有进行房屋竣工验收,没有进行消防工程验收,没有进行物业设施验收,开发商还挪用了业主的专项房屋维修基金,小区业主多次群体性上访,并将问题反映到国家住建部。类似问题,有必要坚决杜绝。

(二)意见和建议

城市物业管理涉及每家每户的切身利益,关乎广大群众的生活质量和幸福指数,在创建全国文明城市的形势下,一定要下大力气,搞好物业管理各项工作,建议:

一是加强小区物业服务监督,尽快建立“渭南市物业管理信息平台”。新颁布实施的《渭南市物业管理条例》明确要求,建立全市统一的物业管理信息平台,宣传物业政策、推荐优秀物业企业、推广物业管理经验、受理业主网上投诉,同时,建立物业服务“黄牌警告”和违规企业“黑名单”制度,向社会发布,通过舆论监督和诚信监督,净化物业管理环境。

二是建立科学、有效和适应实际工作的物业管理协调机制,成立市、区一体化的物业管理综合协调机构,针对小区车位、工程质量、绿化、电梯安全、设备维修、供水、供电、供气、供热、噪音、乱搭乱建等物业“热点”“难点”问题,统一协调市住建局、规划局、供电局、自来水公司、公安、城市管理等部门以及临渭区有关部门,各负其责,有效的协调解决小区各类矛盾问题。

三是理顺房屋维修基金管理。按照即放全放、即收全收,责权相一致的原则,协调市级部门理顺房屋大修基金管理,明确将房屋维修基金继续由市上管理或者交由临渭区管理,以利于减少程序,提高效率,便于解决突发事件。

四是规范房屋承接查验。或者将房屋承接查验交由市上负责、审查、备案,或者按照《渭南市住宅物业条例》由临渭区负责,并由临渭区成立专门的承接查验专家小组,对承接查验事项终身负责,明确责权。

五是加大对房地产开发企业违规交房的监督处罚力度。由政府行政主管部门负责,针对开发商违规交房以及小区基础设施不全,没有按照规划建设,房屋没有竣工验收、物业配套设施不全、房产证办理等问题,严肃查处,坚决杜绝“带病”小区推向社会,杜绝由此引发的一系列群体性上访事件,稳定社会环境。


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